张清勇：警惕“鬼城”、“空城”大面积出现

　　2017-2018年我国土地市场的运行有如下几方面特征：2017年第四季度到2018年第三季度，我国房地产业土地购置面积有所上升，同比增加18%，土地成交价款创新高，合计15496.78亿元，同比增加了32.3%。与此同时，2018年全国土地出让收入继续增加，可能再创新高。在各地政府推出的各类用地中，住宅用地比例不到四成，而工业用地近半。在住宅用地市场上，成交比例有所下降，流拍率创新高，成交均价回落，溢价率持续下降，显示出市场降温的态势。而且，一、二、三四线城市住宅用地市场状况差异较大：一线城市价量齐跌，溢价率为历史最低点；二线城市量涨价跌，溢价率缩小；三四线城市量价齐升，溢价率较高。一个比较新的变化是，租赁住房用地供应开始发力，不少城市加大了租赁用地供应，而集体建设用地建设租赁住房政策已经进入实施阶段，有望成为成为租赁住房用地的一个新的重要供地渠道。

　　总体上看，2017-2018年土地市场供给和需求都比较旺盛，但随着时间的推移，市场有降温的态势。在调控措施不放松、国际环境驱紧、经济预期下行压力加大的大环境影响下，房地产投资可能有所下行，由此可能引致土地市场的热度在下一个年度里进一步降低。预计随着棚改货币化安置力度的下降、商品房库存量的回升，在下一个年度里，房地产企业的土地购置面积、土地购置费会可能会从高位回落，呈现出下行的态势；于此同时，全国土地出让收入的增速可能会放缓。如果各地政府在供地节奏上未作出适应性调整的话，在下一个年度里，住宅用地市场可能出现价量齐跌、溢价率不高且流拍率较高的状况。另外，随着租购并举、发展住房租赁市场、支持住房租赁消费政策的逐步落实，以及利用集体建设用地建设租赁住房试点方案进入落地期，加上2018年新个税法中关于租金可抵个税等鼓励租房的政策在下一步实践中得到实施，租赁住房的供给与需求可能都会大幅度增加，从而引致租赁住房用地供给与需求的增加，租赁住房用地市场将逐步发育成长为住房用地市场格局中的一个不可忽略的重要组成部分。

　　针对供地结构不合理、住宅用地市场景气下滑以及三四线城市价量齐升、可能存在短期虚假繁荣的现象，我们建议：第一，关注土地市场下行态势。需要进一步监控土地市场动态，关注其进一步发展可能会给住房市场、地方政府收入和宏观经济带来的影响。一方面，要保持政策定力，将市场波动看做正常现象，不能因市场波动就轻易放水或转向，使前期努力尽失；另一方面，政府调控要提高水平，应制定好供地计划，把握好供地节奏，合理定价。第二，警惕三四线城市土地市场过热。与一线城市价量齐跌、二线城市量涨价跌且溢价率都下降的情况相比，三四线城市住宅用地市场价量齐升，且溢价率相对较高。应以清醒的头脑，审慎看待三四线城市土地市场量价齐升的现象，持续关注，警惕“鬼城”、“空城”大面积出现。第三，合理调整供地结构。建议严格按照十八届三中全会的部署以及《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》、《全国国土规划纲要（2016-2030年）》的要求，考虑少供或不再扩增工业用地，且将存量工业用地的一部分转为商业、住宅等其他用途，让市场机制在工业用地价格决定上起决定性作用。可以考虑对各地年度土地供应计划中各类用地的数量和比例做出相关要求，并在下一个年度对上一个年度计划进行后评估，作为批准新计划的重要参考。

　　（中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》课题组成员 张清勇）