蔡书凯：要高度警惕三四线库存再回归

　　2017年第四季度以来，各地地方政府坚持中央政府提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”和 “下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨”的政策基调，调控更加精准、灵活、有效。进入下半年后，随着持续三年的调控政策逐渐显现效应，部分城市楼市逐渐显露疲态，土地溢价率不断下降、土地流拍不断增加，部分城市的库存又进入上升通道。部分二线为主的城市，开始打着人才引进的旗号，频施小动作和擦边球，试探中央调控的决心与底线。部分城市地方政府预期调整滞后，土地流拍增加。未来，一线城市可能微调调控措施，保持调控政策的适度；二线城市可能最具放松的冲动和条件，幻想激活楼市的热度；三四线城市可能动用干预之手，极力维护楼市的温度。

　　随着楼市调控效果逐渐显现，未来：一要尽快推动楼市调控的市场转向。限购、限价、限贷等行政调控手段成本高、效率低，应该逐步退出。要尊重市场力量，通过发挥市场机制的主导作用来促进房地产市场的深化调整与自我修复。二要高度警惕三四线库存的再回归。三四线城市未来的住房需求不可避免下滑，而三四线地方政府具有较高的土地出让意愿和能力。因此，必须防止土地供应量不遵从市场规律而依政府意愿增加，避免库存的再次大幅度增加。三要密切关注购房者权益保障。目前的调控政策大多集中到了楼市的前段，主要是住房的供给和交易阶段，而对住房市场的中段和后期管理偏空白，导致交房过程中的维权事件频发，精装房也成为矛盾的焦点。因此，未来的房地产市场调控重点应该更多关注购房者权益保障。加强房屋质量的监控，对精装房出台更多细化的制度约束。四要提前防范部分城市房地产市场回调可能带来的财政风险。楼市走弱必然给部分土地财政依赖度高的地方政府带来财政压力。因此，要加快推出房产税改革，调整央地财政关系；完善公共财税机制，加大财政转移力度；强化地方政府的预算约束，根治地方政府的花钱冲动和“投资饥渴”症。

　　（中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》课题组成员 蔡书凯）