德信中国负债338亿将上市，浙商胡一平能否破资本困局？

　　春节刚过，浙系房企德信中国迎来上市消息。

　　楼市资本论了解到，德信中国2月12日通过港交所上市聆讯，14日-19日公开招股，预期26日在香港联交所主板挂牌，成为2019年首家赴港上市的内地房企。

　　德信中国去年签约销售366亿元，在全国房企排名第71位，属于中小房企。据招股书，公司负债395亿，短期内需要偿还的有息负债超过100亿。这次全球发售5.32亿股，按每股2.79港元算，所得款项净额约13.678亿港元。对其庞大的资金需求来说，仍然有很大的缺口。

　　继去年下半年楼市下行之后，今年楼市开局低迷，1月份头部房企销售下挫近三成，中小房企日子更加艰难。德信中国目前负债338亿，净资产负债率为192.6%，掌门人胡一平可谓压力山大。在上市之后，仍需面对“资金回笼困难、融资手段不足、项目开发资金紧缺”三道棘手难题。

　　难题一

　　集中浙江一省布局，回款有压力

　　胡一平于1990年代初白手起家，创立德信，深耕浙江及长三角20余年，逐步将德信打造成继绿城、滨江之后，杭州地产界又一知名品牌。

　　在楼市资本论看来，德信的最大问题是全国布局没有充分展开，长期偏安于浙江一隅，在行业周期性波动中抗风险能力较弱。

　　公开数据显示，截至去年年底，其土地储备总计693万平方米，浙江省内就集中了590万平方米，主要分布在温州、杭州、湖州三地。从这个意义上说，德信还没有走出浙江，仍是一家典型的区域房企。

　　不过，浙江毕竟是沿海发达地区，经济实力雄厚，楼市购买力旺盛。依托本土市场的支撑，德信过去几年迅速扩张，签约销售总额从2015年的75亿一路飙升到去年的366亿，增长了5倍，在全国房企排行榜上前进了30多名。

　　德信这一轮高速扩张，主要得益于踩对了行业周期，抓住了三个关键节点：

　　一是2013年，德信预判杭州地价达到了阶段性高点，果断进行战略转移，转战温州，连摘5地，在杭州大本营之外开辟了第二战场。到2016时，温州市场即销售了40多亿，占德信销售总业绩近三分之一

　　三是2016年，三四线城市库存高企，实力房企纷纷抢滩一二线，德信却反其道而行之，大举挺进杭州周边的金华、丽水、衢州、温州、宁波、舟山、义乌等城市，1年时间拓展了近40个项目，初步完成了全省布局。

　　三是2017年，德信立足浙江，也在尝试进入其他区域，先后进入连云港、徐州、合肥、武汉、长沙等城市，进一步向华中拓展布局。

　　随着业务布局的拓展，德信销售业绩高歌猛进，2018年销售366亿，超额完成年初预定的350亿目标；开始向2021年的千亿目标发起冲击。

　　但是，由于调控紧缩，去年下半年楼市急剧退潮，加快销售回款已经成为房企的求生手段。德信过去逆周期拿地、快周转运营的扩张模式走到了尽头，再要冲击千亿、追求40%的复合增长，显然不合时宜，难以为继。

　　楼市资本论了解到，进入2019年，全国楼市开局低迷，房企1月份销售大幅放缓，碧、万、恒三巨头销售下挫近三成，中小型房企更是压力陡增。当前形势下，德信如何快速回笼资金、保证公司正常运转？这是胡一平需要正视的第一道难题。

　　难题二

　　百亿短债压顶，融资门槛高

　　胡一平的第二道难题是，德信债务高企，如何多渠道融资化解短债压力？

　　楼市资本论获知，2015年以来，德信在规模扩张的同时，债务总额也大幅增加。2015-2017年德信中国总流动负债分别为137.2亿元、159.4亿元、271.9亿元，截至2018年上半年，总流动负债已增至338.1亿元。从资产负债率来看，德信中国2015年资产负债率为278.7%，2016年达435.2%，2017年降为275.7%。

　　进入2018年，德信中国上半年净资产负债率为192.6%，远高于Wind数据显示的79.46%的房地产行业整体负债率水平。

　　楼市资本论据招股书，截至2018年9月30日，德信未偿还即期及非即期银行及其他借款总额约107亿。其中一年内偿还的计息借款为58.06亿元，第二年偿还的为26.76亿元，二至五年内偿还的为20.79亿元；然而公司在手现金及等价物仅为49.87亿，短期偿债压力较大。

　　2019年，房企迎来偿债高峰，仅信用债偿付额就超过6000亿元。今年1月，70多家上市房企密集发债，募资总额超过1660亿元，刷新近20个月房企月度融资新高。其中80%是借新还旧，用来偿还到期债务。

　　当前，千亿规模被公认为房企发债或贷款融资、借新还旧的门槛，中小房企被挡在门槛之外，融资渠道收窄、融资成本推高，还债压力更大。

　　上市之后，德信如何进一步拓展融资渠道、调整债务结构、降低短期负债比例，考验着胡一平的智慧。

　　难题三

　　项目资金紧缺，物业开发等米下锅

　　对中国房企来说，千亿规模是他们继续参与下半场搏杀的入场券。

　　前几年的快速扩张，已经透支了德信的整体实力，后续扩张乏力。在行业竞争已趋白热化、强者恒强的地产界，德信接下来如何维持高增长动力、实现千亿梦想，才是对胡一平最大的挑战。

　　楼市资本论发现，德信在招股书中承认，一二线热点城市快速发展，导致土地成本增加，公司目前不但没有足够的财力扩充土地储备，甚至现有物业开发所需资金也告紧缺。

　　为现有项目凑齐开发资金，是德信赴港上市的一个主要原因。据悉，这次上市融资，所得13亿港元计划作以下用途：

　　? 60%将用于开发天空之翼一期、九溪云庄、丽园、市心府及时代广场等现有物业项目；

　　? 30%将用作潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用于目前经营和计划扩展业务的城市物色和土地储备。

　　? 10%将用作一般营运资金。

　　可以说，现有项目开发嗷嗷待哺，等米下锅。德信目前资金需求是迫切的。

　　加快销售回款、多渠道融资还债、为项目开发筹资，这一系列问题摆在胡一平面前，急待解决。上市之后的德信中国，仍需面临多个挑战。　　

　　胡一平是浙江建设职业技术学院工民建专业“84级”毕业生。从一名专科学生，到设计院工程师，再到执掌德信集团的董事长，他将人生比作一场漫长的马拉松比赛，“无论遇到什么困难和挫折，都有恒心和持续不懈的努力”。

　　虽然现在已经五十多岁，胡一平仍能轻松跑全程马拉松比赛。楼市资本论认为，香港上市只是胡人生马拉松长跑中的一个加油站，希望以他多年创业经验，在楼市回暖的预期下，带领德信冲击千亿、跑进楼市下半场。