【原创】盈利预期遭多家机构下调 陈卓林带领雅居乐走向何方

　　【财联社】(记者 李洁)3月27日，雅居乐(03383.HK)宣布以1.6亿元获得沈阳一幅住宅地块，该地块占地面积约3.1万平方米，楼面地价约每平方米3000元。

　　这只是该公司今年拿地计划的很小一部分。在2018年业绩会上，雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示，“今年雅居乐在房地产方面投资的金额在400亿左右，拿地会聚焦在珠三角、长三角以及京津冀、中西部和海峡西岸，这是雅居乐下一步在全国布局中的重中之重。”

　　但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“雅居乐全国化的项目布局还不到位，仍较为依赖海南市场。雅居乐过去属于文旅资源和住宅的重要开发商，包括清水湾等项目确实有较好的市场口碑，但海南市场的降温会影响其后续的市场销售。”

　　雅居乐日前公布的2018年业绩报告显示，其累计实现预售金额1026.7亿元，同比增长14.5%；营业额为561.45亿元，同比增长8.8%；净利润率为14.9%，同比仅上升1.8%。

　　而在去年3月该公司举行的2017年度业绩会上，陈卓林称，雅居乐既要规模又要利润。并表示希望未来三年净利都能有10%以上的增幅，2018年规模增幅30%左右，2019年希望达到40%。

　　雅居乐2018年财报出炉后，多家评级机构认为2018年雅居乐营业收入和利润增长低于预期，并下调了盈利预测，其中摩根士丹利、野村证券均将其评级调至“减持”。

　　多家机构下调盈利预期

　　“2018年雅居乐实现收入561亿元，增长8.8%，但较我们预期低5.5%。利润增长18.3%至71.3亿，较我们预期的79.1亿低9.9%。考虑到公司受海南房地产政策影响，我们分别下调2019年及2020年的盈利预测16.5%至75.4亿元及22.1%至83.3亿元。”招银国际日前发布的研究报告称。

　　花旗则指出，因海南的高利润销售放慢，加上业务发展进入新的低线城市，及未入账收入有限，预期雅居乐盈利增长会放慢，至2022年前纯利率仍会维持于12%至14%。

　　值得一提的是，营收和利润增幅低于预期的同时，雅居乐的负债却在攀升。

　　年报显示，2018年雅居乐流动负债为1203.78亿元，同比增长44.2%；净负债率为79.1%，较上年同期71.4%上升近8个百分点。

　　对此，雅居乐财务总监张森在业绩会上解释，“2018年的负债率上升，主要原因是因为多元化的布局，这是在我们计划之内的，预计2019年负债率会跟2018年持平。”

　　但瑞银在报告中指出，随着雅居乐净现金流出预期达到175亿元，料将会令净负债比率在今年底升至130%。

　　此外，雅居乐还下调了2019年对于毛利率的预期。“2018年毛利率是43.9%，2019年我们相对来说比较保守，对毛利率的估算大概是30%以上。”张森坦陈，主要是海南的贡献相对来说少了，所以影响到毛利率。

　　有投资者表示，由于雅居乐销售增长较为缓慢，海南限购对利润造成较大冲击，对其未来财报的预期比较差。

　　销售增速明显放缓

　　尽管雅居乐去年的预售金额首次突破千亿大关，但并未完成全年销售目标，此前其制定的销售目标为1100亿元。

　　相较2017年52.4%的高速增长，2018年雅居乐的销售增幅明显放缓。而该公司在2019年的增长或将进一步放缓，其公布的2019年销售目标很保守，合同销售金额预计为1130亿元，仅同比增长10%。

　　“今年10%的增幅是看市场和公司的实际情况决定的，定这个指标也是比较保守的。我们的投资和未来的发展计划都是审慎乐观的，预计在2020、2021年的增幅会大一点。”陈卓林在业绩会上表示。

　　野村证券发布的研究报告称，雅居乐2019年的合同销售目标同比增长10%，暂为全行最低，并予以“减持”评级。

　　瑞银在研报中则认为，雅居乐今年合同销售金额预计1130亿元，意味着去化率需要达到57%。而该行认为低线城市及海南的市场持续疲弱，此目标看来颇具挑战性。

　　在业绩会上，雅居乐地产集团总裁王海洋表示，现在雅居乐在全国已经做到了均衡布局，其旅游地产板块的份额在逐渐下降，虽然海南的旅游地产受到了一定的影响，但是雅居乐通过其它地区的弥补来进行平衡，所以暂时影响也不会太大。

　　然而，招银国际在研究报告中指出，海南是该公司重点市场，2018年雅居乐在海南市场贡献了100亿的合约销售额，由于海南占雅居乐2019年可售资源目标10%，海南房地产市场也将影响公司销售表现。

　　年报数据还显示，2018年雅居乐共收购了46块土地，新增建面1111万平方米。截至2018年底，雅居乐覆盖65个城市，土地储备总建面达3623万平方米，平均土地成本为2825元/平方米。