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【原创】盈利预期遭多家机构下调 陈卓林带领雅居乐走向何方

编辑/2019-03-29/ 分类:科技资讯/阅读:
【财联社】(记者 李洁)3月27日,雅居乐(03383.HK)宣布以1.6亿元获得沈阳一幅住宅地块,该地块占地面积约3.1万平方米,楼面地价约每平方米3000元。 这只是该公司今年拿地计划的很小一部分。在2018年业绩会上,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示,“今年雅居乐在 ...
  【财联社】(记者 李洁)3月27日,雅居乐(03383.HK)宣布以1.6亿元获得沈阳一幅住宅地块,该地块占地面积约3.1万平方米,楼面地价约每平方米3000元。

  这只是该公司今年拿地计划的很小一部分。在2018年业绩会上,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林表示,“今年雅居乐在房地产方面投资的金额在400亿左右,拿地会聚焦在珠三角、长三角以及京津冀、中西部和海峡西岸,这是雅居乐下一步在全国布局中的重中之重。”

  但易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“雅居乐全国化的项目布局还不到位,仍较为依赖海南市场。雅居乐过去属于文旅资源和住宅的重要开发商,包括清水湾等项目确实有较好的市场口碑,但海南市场的降温会影响其后续的市场销售。”

  雅居乐日前公布的2018年业绩报告显示,其累计实现预售金额1026.7亿元,同比增长14.5%;营业额为561.45亿元,同比增长8.8%;净利润率为14.9%,同比仅上升1.8%。

  而在去年3月该公司举行的2017年度业绩会上,陈卓林称,雅居乐既要规模又要利润。并表示希望未来三年净利都能有10%以上的增幅,2018年规模增幅30%左右,2019年希望达到40%。

  雅居乐2018年财报出炉后,多家评级机构认为2018年雅居乐营业收入和利润增长低于预期,并下调了盈利预测,其中摩根士丹利、野村证券均将其评级调至“减持”。

  多家机构下调盈利预期

  “2018年雅居乐实现收入561亿元,增长8.8%,但较我们预期低5.5%。利润增长18.3%至71.3亿,较我们预期的79.1亿低9.9%。考虑到公司受海南房地产政策影响,我们分别下调2019年及2020年的盈利预测16.5%至75.4亿元及22.1%至83.3亿元。”招银国际日前发布的研究报告称。

  花旗则指出,因海南的高利润销售放慢,加上业务发展进入新的低线城市,及未入账收入有限,预期雅居乐盈利增长会放慢,至2022年前纯利率仍会维持于12%至14%。

  值得一提的是,营收和利润增幅低于预期的同时,雅居乐的负债却在攀升。

  年报显示,2018年雅居乐流动负债为1203.78亿元,同比增长44.2%;净负债率为79.1%,较上年同期71.4%上升近8个百分点。

  对此,雅居乐财务总监张森在业绩会上解释,“2018年的负债率上升,主要原因是因为多元化的布局,这是在我们计划之内的,预计2019年负债率会跟2018年持平。”

  但瑞银在报告中指出,随着雅居乐净现金流出预期达到175亿元,料将会令净负债比率在今年底升至130%。

  此外,雅居乐还下调了2019年对于毛利率的预期。“2018年毛利率是43.9%,2019年我们相对来说比较保守,对毛利率的估算大概是30%以上。”张森坦陈,主要是海南的贡献相对来说少了,所以影响到毛利率。

  有投资者表示,由于雅居乐销售增长较为缓慢,海南限购对利润造成较大冲击,对其未来财报的预期比较差。

  销售增速明显放缓

  尽管雅居乐去年的预售金额首次突破千亿大关,但并未完成全年销售目标,此前其制定的销售目标为1100亿元。

  相较2017年52.4%的高速增长,2018年雅居乐的销售增幅明显放缓。而该公司在2019年的增长或将进一步放缓,其公布的2019年销售目标很保守,合同销售金额预计为1130亿元,仅同比增长10%。

  “今年10%的增幅是看市场和公司的实际情况决定的,定这个指标也是比较保守的。我们的投资和未来的发展计划都是审慎乐观的,预计在2020、2021年的增幅会大一点。”陈卓林在业绩会上表示。

  野村证券发布的研究报告称,雅居乐2019年的合同销售目标同比增长10%,暂为全行最低,并予以“减持”评级。

  瑞银在研报中则认为,雅居乐今年合同销售金额预计1130亿元,意味着去化率需要达到57%。而该行认为低线城市及海南的市场持续疲弱,此目标看来颇具挑战性。

  在业绩会上,雅居乐地产集团总裁王海洋表示,现在雅居乐在全国已经做到了均衡布局,其旅游地产板块的份额在逐渐下降,虽然海南的旅游地产受到了一定的影响,但是雅居乐通过其它地区的弥补来进行平衡,所以暂时影响也不会太大。

  然而,招银国际在研究报告中指出,海南是该公司重点市场,2018年雅居乐在海南市场贡献了100亿的合约销售额,由于海南占雅居乐2019年可售资源目标10%,海南房地产市场也将影响公司销售表现。

  年报数据还显示,2018年雅居乐共收购了46块土地,新增建面1111万平方米。截至2018年底,雅居乐覆盖65个城市,土地储备总建面达3623万平方米,平均土地成本为2825元/平方米。
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