九龙仓集团加速掉队

　　3月7日，九龙仓集团(HK:00004)发布2018年财报。这是九龙仓集团拆分九龙仓置业后独立运行的首份年报，财报显示，2018年集团收入减少13%至210.55亿港元，净利润同比下跌70.31%至67.11亿港元。    净利润同比跌破70%

　　拆分九龙仓置业后的九龙仓集团，业绩显疲态。

　　财报显示，2018年九龙仓集团已签约发展物业销售总额下跌16%至港币279.58亿元。内地已签约销售额下跌5%至人民币228.15亿元。这也导致集团的基础净盈利减少11%至65.11亿港元。这其中投资物业增加43%，发展物业减少26%，物流减少12%。可以看出，占集团总数71%的发展物业降幅可观。

　　净利润的降幅更是跌超70%。财报显示，2018年九龙仓集团是年盈利67.11亿港元，同比下跌70.31%；股东应占溢利为66.23亿港元，同比下降49.52%。

　　九龙仓集团有限公司投资关系经理吴庭欣在2018年业绩发布会上表示，去年(2018年)大部分时间调控都较为紧张，第四季度调控稍有放松，所以12月是其全年卖楼最好的一个月。而楼市的恢复或许能在上半年能看得到。

　　物业收入贡献近八成

　　“聚焦物业 策略不变”是九龙仓集团2018年业绩总结的关键词，物业依旧扛起了集团收入的大旗。

　　财报显示，物业在收入、盈利方面的贡献占比均在80%以上。具体而言，物业的账面值约1650亿港元，占全部非现金资产近80%，占集团收入近 80%、营业盈利近 90%及基础净盈利近 90%。

　　不过，2018年集团收入减少13%至210.55亿港元，反映投资物业增长28%、发展物业下跌24%及撤出CME1；营业盈利增加36%至87.52亿港元，主要因为投资物业增加 26%、发展物业增加 33%及撤出 CME1。

　　收入下滑，净盈利也同步下跌。2018年集团基础净盈利为65.11亿港元，同比下降59%，主要原因是2017年拆分九龙仓置业；将已分拆的九龙仓置业撇除比较，集团基础净盈利同比下降11%。    土储创六年新低

　　从收入构成来看，发展物业的收入占总收入的一半以上，其次是投资物业、物流。

　　2018年投资物业表现不俗，收入、盈利双增长。财报显示，投资物业收入增加28%至35.86亿港元，营业盈利增加26%至19.84亿港元。受惠于成都国际金融中心的贡献及新开幕的长沙国金中心所带动，内地投资物业收入增加30%，营业盈利增加28%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进就曾分析称，相对其他港资企业来说，九龙仓在内地的投资还算积极，不过，其土地储备规模还不够多，发展后劲不足。

　　财报中提到，2018年，集团在苏州、杭州、佛山及广州购入12幅土地，共计花费181亿元，总楼面面积达81万平方米，土地储备面积维持在370万平方米。官方资料显示，2018年上半年九龙仓集团入手10幅地，据此推算，下半年仅入手2幅土地。

　　九龙仓集团现有的土地储备面积已是2012年以来的最低值，土地储备持续缩减，发展后劲不足。财报显示，2018年发展物业附属公司确认入账的收入下跌 24%至129.14亿港元。

　　而作为集团第三大收入贡献源的物流，2018年收入与盈利双跌。2018年物流收入减少4%至26.16亿港元，营业盈利下跌9%至少5.97亿港元。

　　今年内地销售目标下调至180亿元

　　土地储备面积在不断收缩，未来九龙仓集团仍持谨慎态度。吴庭欣在会上介绍道：“在土地采购方面将继续保持继续审慎态度，将继续聚焦于一线和二线城市。”

　　不仅在土地采购上谨慎，在内地销售额的预估上九龙仓集团也较“保守”。相比于2018年年初定下的220亿元内地销售目标，今年的销售目标下调至180亿元。吴庭欣介绍称：今年的内地销售目标为180亿人民币，可供出售总面积约80万平方米。

　　关于2018年在内地入手地块数量比2017年多3幅，九龙仓集团会不会从香港市场更多转移到内地发展？九龙仓集团有限公司主席兼常务董事吴天海表示，对香港和内地的地产同样感兴趣，会在两个市场继续寻求新的投资。