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编辑/2021-10-09/ 分类:百科知识/阅读:
30年前,易小迪与潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富在海南相识,成立了海南万通,赚到了第一桶金。不过6人早在1995年便已分了家,成功逃离海南泡沫,江湖上后来只留了下万通六君子的佳话。 作为六君子之一的易小迪,曾在1992年创办广西万通,而后其变身阳 ...

30年前,易小迪与潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富在海南相识,成立了海南万通,赚到了第一桶金。不过6人早在1995年便已分了家,成功逃离海南泡沫,江湖上后来只留了下“万通六君子”的佳话。

作为“六君子”之一的易小迪,曾在1992年创办广西万通,而后其变身“阳光100中国”,成为易小迪继续驰骋于房地产行业的筹码。1999年时,北京CBD地区迎来了北京阳光100国际公寓,定位于为新兴白领和中产阶层提供新式住宅。此后,在天津、重庆、长沙多个城市,阳光100走的都是个性化路线。

不过在地产行业纵横30年来,易小迪的“难”,在这几年逐渐显露出来。今年8月9日,阳光100中国的债券违约风波被主动披露,其官方表示有一笔2亿美元债券,最终会有本息5239.2万美元很难按期支付。

债券违约事件发生一个月后,一向谨慎谦逊的易小迪在阳光100中国的集团会议上发表讲话,面对公司违约风波和现状,他倒是表现出了信心,认为只要做好销售和主力产品,问题自会迎刃而解。

但在今年国庆节之后,阳光100中国公布了最新销售数据,前9月销售额仅有26.11亿元,远低于去年同期业绩。

对销售寄予厚望,销售却下滑了近八成

债券违约事件发生后,如何化解自家的债务问题,就成了阳光100中国集团的会议主题。

易小迪坦言,“借新还旧”的方式已经不可能,现在只能通过市场,靠销售找出路,只有把重点放在销售,盘活库存,培养主力产品,才能拯救公司。

换言之,只有自己救自己。

盘活库存和培养主力产品,成为了易小迪手上的两张“王牌”。在他看来,只要把这两件事情做好,违约风波和债务现状,并没有想象中那么糟糕,这些问题也自会迎刃而解。而这两张王牌,也就是客户市场和主力产品喜马拉雅公寓。

他表示,阳光100中国具备走出困境的条件,公司可售的货值约为200多亿元,在建的大概有400多亿元。而喜马拉雅公寓,运营团队现在虽然还不够成熟,但是销售利润和销售能力在,市场影响力在初步形成,是今后突破的要点。

据了解,阳光100中国剩余货值还有1100亿元,最近几年销售表现却欠佳,去年勉强压线完成了年度销售目标100亿元,实现销售额105.3亿元。

在去年实现目标之前,阳光100中国已经连续两年没能完成全年销售目标。AI财经社整理发现,阳光100中国2018年目标是175亿元,仅完成120.96亿元,2019年目标是150亿元,仅完成103.38亿元。阳光100中国最终选择完成目标的方式很普通,就是降低目标值。

通过销售,快速去化,回笼资金,是很多房企面对高负债时解决问题的办法。可是随着房地产行业整体低迷,众多房企下半年销售表现并不好,作为一家销售额一直在百亿左右徘徊的企业,阳光100中国的销售今年更是断崖式下滑。

10月7日,阳光100中国发布公告,2021年9月实现未经审核合同销售额约人民币2.08亿元,同比下降85.41%。截至到今年9月底,公司合计实现未经审核合同销售额约26.11亿元,同比下降53.65%。

“艰难”的转型

易小迪的“难”,早已不是什么秘密。

今年4月,阳光100中国公布了2020年年报,债务问题已是高位预警,成为“三道红线”全踩的房企之一。

数据显示,2020年阳光100中国,扣除合同负债后的资产负债率76.19%,净负债率高达187%,现金短债比仅为0.24。压力与恒大、富力等“三道红线”全踩的企业不相上下。

早在2019年,阳光100中国就通过出售资产回笼资金,缓解资金压力。当时它将重庆阳光100以13.34亿元卖给融创,以46.6亿元将广州清远项目卖给佳兆业,又将东莞一处产业园区等项目倾囊出售,通过出售项目公司权益获得了物业价值约117亿元。

AI财经社了解发现,当时阳光100中国一个月内出售的60亿元资产,有近46亿元用于还债。

当时就有业内人士分析认为,如果没有足够的现金储备来应对房地产的低增长时代,可能诸多中小房企都将面临更大的发展难题,生存空间会大幅缩小。

经过那一年不断出售项目补充流动资金,阳光100中国暂时度过了难关,还表示将继续出售优质土地来填补流动性缺口。当年,阳光100中国的净负债率大幅下降了82.4个百分点,降到了179.2%。

阳光100中国除了出售优质土地弥补流动性资金不足,当时还在为未来2-3年业务转型储备弹药。

经过7年4次IPO的艰难进程,2014年赴港上市之后的阳光100中国,便开始谋划转型。计划由传统的开发商向街区综合体运营商转型。离开住宅主流市场,销售额屡屡不能达成目标的阳光100中国,2019年提出了全面转型。即“1+3”品牌战略,聚焦目标客群,打造共享式服务公寓、文化街区和复合型社区。

不过去年转型并不能说成功,阳光100中国的销售额还出现了大幅下滑,在2020年上半年实现合约销售额24.08亿元,只完成百亿目标的24%。

转型未半,易小迪就提出,下半年要及时调整产品结构应对变化,阳光100在下半年将会加大部分大型住宅项目的开发比例,同时加大一级开发的力度。

正是通过发力住宅产品,去年阳光100中国完成了100亿元的销售目标,避免了连续三年不达年度目标的尴尬局面。

2014年至今,在这兜兜转转的转型过程当中,易小迪错过了住宅市场的一波红利期。在住宅和非住宅的来回拉扯中,或许正印证了互联网的一句戏言:犹豫就会败北。

阳光100中国能否“渡劫”?

“我是一个非常胆小的人,我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。”易小迪曾对外坦言。

从海南房地产泡沫成功逃生的地产人,是那一段历史的见证者与反思者。万通六君子中,分家后还继续从事房地产的易小迪、潘石屹和冯仑,都没有继续选择在住宅市场发力。

如今在街区商业、文旅项目和服务式公寓苦苦挣扎的阳光100中国,还能支撑多久,不得不让人心生疑问。

IPG中国首席经济学家认为,阳光100中国的转型之路中,文旅是大投资、慢回报和强运营类项目,街区物业同样是流动性较差的强运营项目。这也意味着需要大量长线、低成本资金托底。

经整理发现,阳光100中国今年的违约债券是2亿美元,是年利率6.5%的债券。这次违约事件,或许还会触发“2022年到期2.20亿美元,年利率13%”,“2023年到期金额为1.20亿美元,年利率12.0%”等多只绿色高利率票据的违约条款。

没有高周转,也没有过硬融资能力的阳光100中国,融资成本高居不下,2018年平均融资成本就达到9.4%。债台高筑的同时,融资资本又在不断上升,今年上半年,阳光100中国融资成本又同比增长12.6%,增至3.45亿元。

高负债,高融资成本,让阳光100中国的流动性危机进入危险时刻,也引发了不少项目停工问题。例如无锡阳光100蒙莱湖畔的业主,就因为停工问题,多次与项目沟通未果,经历更是艰苦曲折,2分钟的视频集锦,道出了项目负责人与业主的无奈。

“没钱”,成为地产行业难以逾越的鸿沟。

阳光100中国最新财务数据显示,上半年实现营业收入33.95亿元,同比减少5.64%;毛利为6.22亿元,同比减少47.23%;净亏损2.77亿元。

然而截至2021年6月30日,阳光100中国仅有现金及现金等价物人民币13.12亿元,以及受限制存款5.12亿元,而流动负债金额为126.28亿元。

克而瑞证券首席分析师孙杨表示,一家企业债券违约,后续在资本市场上很难再通过境外融资通道融资,在当前市场上,发生此类事件,国内发债也不现实。

克而瑞发布数据显示,2021年9月TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,环比下降1.8%,同比下降36.2%。面对房地产市场行情遇冷,阳光100中国可售货值约为200多亿,在建约有400多亿,这已然成了易小迪能否“渡劫”成功的唯一出路

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