【原创】越秀房产基金腾挪项目背后：出于资金周转和资产配置考量

　　【财联社】(记者 王海春)越秀房产基金(00405.HK)日前披露，其以5.9亿元收购杭州维多利中心2幢写字楼及315个地下车位。而在收购杭州物业的前两周，该公司以11.78亿元的价格出售了位于广州的新都会大厦，这是其2005年赴港上市以来首次出售物业。

　　对于腾挪资产，越秀房产基金董事会主席兼行政总裁林德良透露，主要出于资金周转和资产配置方面的考虑。

　　“我们2015年提出房托资产管理达到千亿的目标，目前规模约350亿元，这次收购杭州项目后，未来会逐渐加大力度。但我们是持有型资产，因而实现千亿的这一过程会比较长，不可能像开发企业那样很快就能实现。”林德良说。

　　他进一步表示，“广州新都会大厦的资金，其中约8亿元用于支付去年收购武汉项目的第二笔还款，余下部分用于支付杭州项目的收购款。”

　　越秀房产基金于2015年首次走出广州，以26.2亿元的价格从凯雷手中收购了上海宏嘉大厦。值得注意的是，除上海项目外，无论是2017年年底以22.81亿元收购的武汉项目，还是近日购入的杭州项目，均从越秀地产手中购得。对此，林德良表示，之所以从越秀地产手中收购不少项目，一是因为项目位置较好资产发展前景不错，再者对方的股权、资产状况较了解。

　　不过他还指出，2019年越秀房产基金可能会对越秀地产以外的其它项目，展开新的收购，而关于如何投资有较明确的标准。

　　林德良称，投资策略的选择上，越秀房产基金更关注项目所在城市、区域及物业的成长性。在一线城市维持一定比例，二线和1.5线热点城市也要抓住机遇。对于进入的城市，首先关注的是GDP达到万亿元级别的城市，其次关注的指标是第三产业在该城市GDP占比居较高水平。

　　“这样梳理一下，其实目前国内符合这些条件的差不多有12个城市，由此也可以看出我们接下来会在哪里布局。从物业类型来看，写字楼将占到资产配置一半以上的比例，其次是商务型商场，再接下来是公寓、酒店等物业类型。”林德良告诉记者。

　　对于国内呼声一直较高的REITs，林德良认为REITs在诸多方面存在不小提升空间，持有型物业的房产基金不仅对资金成本、物业选择有很高要求，还对交易架构、税收优惠、运营管理等方面提出了要求。

　　他介绍，香港房地产信托的准则是对信托投资基金的股权、产权、现金流，均设定了一定限制性要求。如地产信托投资基金不得大规模做地产开发，一些可能涉及改造或收尾的工程，其投资规模不应超过该地产投资基金总资产的10%。诸多条件的设置，意味着地产信托投资基金要回归到产品，不能像房企一样做房地产开发类产品，而是对项目进行投资、运营和管理。

　　“以我们的经验，对于投资的项目除了看区域、城市的成长性和资产质量，还对项目股权有要求，我们对项目股权应占51%以上，要有控制权。此外，物业不能卖散，散售之后将对经营管理造成困难，不利于整体运营。再者，交易架构上应有相应的境外架构和结算方案。”林德良表示。